Extinción del Condominio

En esta entrada vamos a analizar la figura del Condominio y más concretamente su disolución, que se da en situaciones de divorcios o herencias. Por lo que me ha parecido un tema interesante para tratar esta semana.

a) ¿Qué es?:

El Código Civil (CC) (artículos 400 a 406 CC) define el condominio como un derecho real de propiedad sobre una cosa que tiene por propietarios "pro indivisos"  a más de una persona, es decir, que una cosa que no es divisible pertenece a varias personas, como por ejemplo una casa o un coche. Añade que, si no existe ningún tipo de contrato o disposición especial, se presume que las porciones de la propiedad serán de igual valor. 

b) ¿Cómo se divide?:

Como ya he comentado, esta situación se da con bienes que son indivisibles. No obstante, el artículo 400 CC establece que cabe la posibilidad de dejar de formar parte de la comunidad, para lo que se deberá dividir la cosa común. Pero ¿qué pasa cuando la cosa no se puede dividir? en tal caso, se deberá vender la cosa y repartir su precio, tal y como establece el artículo 404 CC. 

Pero para realizar esa división se deben seguir las reglas establecidas para la división de la herencia, tal y como dispone el artículo 406 CC. Esto viene recogido en el artículo 1062 del CC, y dispone que cuando una cosa sea indivisible o a consecuencia de su división, pierda mucho valor, podrá adjudicarse esta a una de las partes (en este caso que estamos tratando hoy a uno de los condóminos), debiendo abonar a los otros el exceso de dinero.

No obstante, puede darse el caso de que las partes no mantengan una buena relación y no lleguen a un acuerdo, situación que se puede dar en muchos casos, por lo que el mismo artículo 1062 del CC establece que basta con que uno de los herederos, pudiendo ser uno de los condóminos, pida la venta de la cosa en una subasta pública con admisión de licitadores externos, para que se realice la venta. 

Hasta el 15 de octubre de 2015, era necesario celebrar un juicio ordinario que recogen los artículos 670 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). No obstante, desde la entrada en vigor de la Ley de Jurisdicción Voluntaria (LJV) se establece un procedimiento voluntario ante el Letrado de la Administración de Justicia regulado en los artículos 108 a 111 LJV. 

c) Procedimiento:

El artículo 108 LJV establece cúando se puede hacer uso de este procedimiento, siendo siempre que sea a instancia del interesado y prohibiéndolo para un procedimiento de apremio.
Para saber a dónde debemos acudir, el artículo 109 LJV nos remite al Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de los interesados, salvo que se trate de un bien inmueble, que en tal caso será competente el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre. 
Otra cuestión muy importante recogida en el artículo citado es la exención de intervención de Abogado y Procurador. 
En cuanto a la solicitud para iniciar el procedimiento, sus requisitos se regulan en el artículo 110 de la  LJV, donde dispone que:

1. Derberá incluir la identificación y estado del bien.
2. Documentación que acredite la capacidad legal del solicitante, es decir, cualquier documento que demuestre que tienes interés en el procedimiento porque eres uno de los condómines. 
3. Documentación que acredite su poder de disposición sobre el bien. 
4. Un pliego de condiciones, bajo las cuales se ha de celebrar la subasta, indicando también una valoración del bien. 
5. Se deberá indicar si hay arrendatarios u ocupantes en el inmueble que se pretende enajenar, y estos deberán ser identificados. 
6. En la solicitud, se podrá solicitar al Letrado de la Administración de Justicia que acuerde la venta del objeto del procedimiento por una persona o por una entidad especializada. 
7. El Letrado de la Administración de Justicia, antes de tomar una decisión sobre la solicitud, deberá realizar una consulta en el Registro Público Concursal tal y como se dispone en la legislación especial. 
8. Tras analizar la documentación aportada, se resolverá lo que proceda sobre la celebración de la subasta. 
9. Si se trata de un bien inmueble o derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad o bienes muebles que se deban recoger en registros, se deberán poner en contacto el Letrado de la Administración de Justicia y el Registrador de le propiedad con el fin de actualizar el estado del bien en el registro correspondiente.
10. La subasta se va a realiza por medios electrónicos.
11. En cuanto a la publicidad y las condiciones de celebración de la subasta, se realizará como ya se ha indicado, siguiendo lo dispuesto en el pliego de condiciones. En el caso de que algún aspecto no se haya tenido en cuenta, se seguirá lo indicado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). 
12. Cuando finalice la subasta, el Letrado de la Administración de Justicia aprobará el remate en favor de quien haya vencido. No obstante, si el ganador de la subasta quisiera modificar alguna de las condiciones, el Letrado de la Administración de Justicia deberá poner en contacto a ambas partes. 
13. En el caso de que no haya ningún postor, se sobreseerá el expediente. 
14. En el caso contrario, el adjudicatario, recibirá el decreto de adjudicación con la descripción del bien o derecho adquirido y de la descripción de las condiciones de la adjudicación. Ese decreto, será suficiente para realizar las inscripciones regístrales que correspondan. 

Si queréis más información sobre el tema, os recomiendo el blog de Firma 10 abogados.

Espero que os haya sido de ayuda, un saludo y hasta la próxima!

DPT